1. 상가건물 임대차 보호법

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다.

구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 합니다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있습니다.

즉 법 시행일인 2018.10.16. 기준으로 이전에 임대차계약한 세입자들은 구 상가건물 임대차보호법에 따라 5년을, 이후 계약했다면 개정 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

2. 사실관계

A는 2012.7.20. B에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 건물을 임대하였습니다. 그리고 2014.7.30. B와 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019.7.20.까지 연장하기로 합의, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였습니다.

그리고 2019.4.6. A는 B에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 B는 A에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.

그럼 상기한 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 따르면, 2018.10.16. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, A는 B의 갱신 요구를 거절할 수 없는 것인가? B는 2022.7.20.까지 임차인으로서 지위를 누릴 수 있는 것인가?

3. 대법원 판결(2020다241017) 요지

이에 대하여 대법원은 「임대차계약 체결 당시 B의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018.10.16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, B가 임대차 갱신을 요구한 때(2019.4.6.)에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로, 위 임대차계약은 A의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 ‘개정 상가임대차법’ 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않는다고 판단했습니다.

따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 B는 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판시하였습니다.

즉, 2018.10.16. ‘개정 상가임대차법’ 시행 당시 이미 구법에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다면 ‘개정 상가임대차법’의 적용을 받을 수 없는 것입니다.

참고로 상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정(2019헌마106)도 있었습니다.

‘개정 상가임대차법’ 부칙 제2조는 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있어 임대인과 임차인 모두를 보호하는 조항이라 할 것입니다.

따라서 상가건물 임대인과 임차인은 예상하지 못한 결과를 미연에 방지하기 위해서 개정된 상가임대차법의 내용을 꼭 숙지할 필요가 있습니다.